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Europa, 670mila case appartengono a 200 grandi investitori

Un’indagine in sedici paesi europei rivela la portata della finanziarizzazione degli alloggi sulla vita di milioni di abitanti [Alexander Abdelilah e Mathieu Périsse/We Report]

La nostra indagine condotta in sedici paesi europei rivela la portata della finanziarizzazione degli alloggi. La capitale francese è uno dei principali teatri della battaglia tra investitori per miliardi di euro, sconvolgendo la vita di centinaia di migliaia di abitanti.

In tutta Europa, gli alloggi si stanno trasformando. Questi beni di prima necessità sono diventati molto spesso beni speculativi nelle mani dei grandi attori finanziari. Di conseguenza, i prezzi di mercato si impennano e gli alloggi diventano impossibili.
Un fenomeno che si è accelerato con la crisi finanziaria del 2007 e poi con l’attuale pandemia. Questi sette mesi di indagine sono stati condotti da una ventina di giornalisti in sedici paesi europei, che hanno raccolto centinaia di migliaia di dati immobiliari e di proprietà open source, costituendo il primo database pubblico di tale portata sull’argomento.
A prima vista, c’è poca connessione tra Dublino e Atene; poca somiglianza tra Parigi, dove solo il 10% delle abitazioni è di proprietà di investitori privati, e Berlino, dove decine di migliaia di case sono state vendute dopo la riunificazione tedesca del 1991.
Tuttavia, al di là di queste differenze, è la difficoltà di trovare alloggi a prezzi accessibili che accomuna queste capitali. Ciò che hanno in comune è il ritorno di investitori aggressivi sul mercato residenziale europeo, anche a Parigi.
Siamo stati in grado di elencare circa 670.000 case in tutto il continente, appartenenti a più di 200 grandi investitori, di cui quasi 9.000 in totale per la sola capitale francese. Questa cifra è lungi dall’essere esaustiva, a causa della difficoltà di accesso a questi dati. La maggior parte degli investitori, delle compagnie di assicurazione e delle società immobiliari contattate non hanno risposto alle nostre richieste di informazioni.
Ma i dati che queste 9.000 abitazioni coprono ci permettono già di capire i meccanismi all’opera.
Dopo diversi decenni di boom degli uffici, l’esplosione del telelavoro dovuto ai successivi confinamenti ha rimescolato le carte del settore. Questo cambiamento ha rilanciato la promessa politica di convertire gli “uffici vuoti” in appartamenti per risolvere la carenza di alloggi.
Contando sullo sviluppo dell’edilizia sociale nella capitale e su regole più severe che in altri vicini europei, l’amministrazione di Anne Hidalgo ha continuato la politica volontaristica già messa in atto sotto Bertrand Delanoë.
A Parigi, come nei nostri vicini europei, l’alloggio è tra le prime tre voci di spesa dei francesi, insieme ai trasporti e al cibo. Per gli inquilini, è anche molto più avanti, rappresentando un terzo della loro spesa totale, secondo INSEE. A Parigi, come altrove, il costante aumento dei prezzi degli immobili ha reso la ricerca di un appartamento una preoccupazione permanente per i più vulnerabili, che vengono spinti fuori dalla capitale.
La crisi finanziaria del 2007 ha giocato un ruolo acceleratore, poiché il divario tra il potere d’acquisto dei parigini e il prezzo degli affitti ha continuato ad aumentare. Mentre il primo è aumentato in media del 16%, il secondo è balzato di oltre il 25%. Si tratta di una situazione estremamente tesa che si trova anche altrove nel continente. Parallelamente a questo sviluppo, più di 11,5 miliardi di euro si sono riversati nel mercato residenziale di Parigi, secondo l’analista di mercato Real Capital Analytics.
Nonostante le forti disparità a seconda dei mercati e della loro regolamentazione, questa finanziarizzazione degli alloggi si osserva in tutti i paesi del continente, minacciando l’equilibrio demografico e sociale di molte capitali, spingendo i prezzi verso l’alto.
Tra le 9.000 unità abitative elencate nel nostro database di Parigi, stanno emergendo alcuni attori inaspettati. Anche se non è molto conosciuto, la società immobiliare Gecina è in effetti il più grande proprietario privato di alloggi a Parigi, secondo i dati che abbiamo raccolto, con un portafoglio immobiliare di 20 miliardi di euro.
Tra il 2007 e il 2019, Gecina ha venduto quasi 4.000 delle sue unità, alcune delle quali sono state vendute à la découpe (la pratica di acquistare un edificio e poi rivendere ogni appartamento separatamente, spesso suddividendolo per massimizzare i profitti, senza preoccuparsi degli inquilini). Allo stesso tempo, il suo portafoglio di uffici è passato da 300.000 mq a oltre 500.000 mq. Il tipo di decisioni strategiche che hanno un impatto sulla vita di migliaia di residenti.
Con più di 3.000 proprietà, Gecina è molto più avanti della società svedese Akelius, conosciuta in tutto il mondo per le sue pratiche aggressive. In assenza di un registro trasparente e completo delle case parigine e dei loro proprietari, è comunque possibile per un gruppo possedere discretamente un gran numero di proprietà nella capitale francese. Come nel caso di Blackstone a Berlino, dove il fondo d’investimento americano possiede 3.500 appartamenti attraverso una cascata di società.
A Parigi, altri investitori arrivano più in basso nella classifica, con portafogli molto più piccoli, come Primonial o Paref. Rispetto a queste strutture, i tradizionali attori bancari e assicurativi, come Axa, Allianz e BNP Paribas, sembrano ancora piuttosto assenti dal settore residenziale.
Ad Amsterdam, anche se gli affitti sono scesi bruscamente nel 2020 a causa della crisi, il mega-fondo d’investimento americano Blackstone ha fatto un notevole ingresso nel mercato residenziale, accaparrandosi almeno 1.600 unità negli ultimi 18 mesi. Seguito a ruota dal gigantesco CBRE Global Fund, con 1.400 unità.
Lo stesso fenomeno colpisce il cuore della Spagna. Lì gli inquilini convivono da molto più tempo con la presenza massiccia di fondi d’investimento. Tra il 2013 e il 2019, 450.000 case sono finite nelle tasche di questi giocatori, gran parte delle quali a Madrid. Allo stesso tempo, la capitale spagnola ha visto salire gli affitti.
Anche in Germania, gli investitori non stanno facendo le cose a metà. Dal 2007, più di 40 miliardi sono stati iniettati nel mercato immobiliare di Berlino, secondo Real Capital Analytics. Nello stesso periodo, la capitale tedesca ha subito una gentrificazione forzata.
Per gli inquilini di Berlino, l’annullamento retroattivo dei contratti d’affitto, deciso a metà aprile dalla più alta corte della Germania, è un colpo. In tutto, tra 340.000 e 512.000 appartamenti sarebbero interessati, secondo le prime stime.
Mentre le autorità locali hanno promesso di sbloccare il denaro per aiutare i residenti più vulnerabili, i grandi proprietari privati sembrano determinati a rivendicare gli arretrati di affitto derivanti dalla decisione del tribunale. A rischio di cacciare alcuni dei loro inquilini.
L’entità degli investimenti è minore a Zurigo, con poco meno di 6 miliardi di euro immessi nel mercato residenziale dal 2007. L’assicuratore Swiss Life è l’attore principale in termini di immobili residenziali e ha raddoppiato il suo portafoglio nel corso del decennio. In totale, i grandi gruppi privati rappresentano ormai il 31% degli immobili residenziali nella capitale svizzera, rispetto al 24% del 2007.
Una strategia d’investimento diversa è applicata dagli attori del settore a Bruxelles, dove si concentrano su alloggi cosiddetti “di nicchia”, come le residenze per studenti, le case popolari o gli alloggi condivisi.
Anche a Praga non c’è ancora una corsa all’oro residenziale. I fondi si sono lentamente accumulati negli ultimi dieci anni: il più grande proprietario privato della capitale ceca possiede solo 831 appartamenti. Questo è molto lontano dalle 115.000 proprietà rivendicate dal suo fratello maggiore tedesco Deutsche Wohnen nella regione di Berlino.
I fondi si muovono a passo di lumaca anche nella capitale irlandese, dove la maggior parte delle proprietà in affitto sono detenute da piccoli proprietari. Mentre i grandi investitori privati stanno appena iniziando ad accelerare nel settore delle nuove costruzioni, i primi segni di aumento degli affitti sono già visibili sul terreno.
Tuttavia, mentre la crisi degli alloggi, legata alla crisi del potere d’acquisto, si aggrava in molti paesi sulla scia della pandemia, i dati fondiari che permetterebbero di sapere chi possiede le città sono troppo spesso riservati, il caso più estremo è quello di Atene, dove non esiste un catasto.
A Parigi esiste un tale catasto. Ma senza trasparenza. Sul lato privato, molte aziende preferiscono rimanere discrete sui loro beni, rifiutando di rispondere alle nostre domande. Sul lato pubblico, i dati fiscali francesi sono appannaggio del potente ispettorato delle finanze di Bercy e sono accessibili al grande pubblico solo a spizzichi e bocconi.
Gli ultimi dati disponibili risalgono al… 2000. All’epoca, il 10% degli alloggi parigini (cioè circa 100.000 unità) apparteneva a investitori “professionali” (SCI, società immobiliari, fondazioni, banche, assicurazioni, ecc.), secondo le cifre del Ministero delle Finanze dell’epoca – il resto era essenzialmente nelle mani di piccoli proprietari residenti e proprietari sociali.
“Non sono in grado di dirvi oggi qual è la quota dei grandi proprietari privati nell’insieme degli alloggi parigini”, ammette Ian Brossat, sebbene sia il delegato (PCF) per gli alloggi del sindaco di Parigi. La colpa è di una “scarsa cooperazione con Bercy”, secondo il rappresentante eletto.
I ricercatori soffrono anche del segreto fiscale che circonda i dati immobiliari francesi. “Questo significa che non ci lavoriamo”, dice Pierre Madec, un economista dell’Observatoire français des conjonctures économiques a Sciences Po Paris. Eppure, secondo lui, c’è una “reale volontà da parte del Ministero delle Finanze di andare avanti nel rendere certi dati fiscali disponibili ai ricercatori”. Per coincidenza, la DGFIP ha pubblicato le informazioni del suo database immobiliare per la prima volta a marzo. Solo poche settimane dopo aver spiegato a Mediapart che questi dossier di interesse generale erano soggetti al “segreto professionale e fiscale, come previsto dalla legge”.
Se le tabelle pubblicate informano l’identità del proprietario di tutte le parcelle parigine, non specificano la natura dei locali (residenziale, commerciale, amministrativa) né la loro composizione (numero di abitazioni o di lotti). Questo è il primo passo verso una maggiore trasparenza.
In questa vaghezza statistica, come possiamo sapere in che misura la finanziarizzazione degli alloggi contribuisce alla crisi degli alloggi? Da diversi decenni, secondo gli eletti di tutti gli schieramenti, le ragioni della crisi di Parigi sono da ricercare altrove: nella legge della domanda e dell’offerta, rispondono in coro. Per dirla tutta, ci sono semplicemente più persone attratte dalla Ville Lumière di quante siano le abitazioni disponibili. Una cosa inevitabile quindi, vista la mancanza di terreni disponibili nella capitale.
Tuttavia non è niente del genere. I dati raccolti per le esigenze di questa indagine disegnano un mercato immobiliare parigino caratterizzato dall’acquisto di abitazioni in miliardi. E guidato da investitori internazionali con metodi muscolari.

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